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内容来源:北京买房子教育永远是中国家长的软肋。举报杭州新东方违规补课的网红,首场直播带货意外翻车了。观众们非但不买单,反而在直播间各种谩骂嘲讽,甚至不少人恶意退货,最终商家提前结束合作,直播也草草结束。除了教培机构,家长们更在意的是学区房。之前我提到过亚运村板块的慧忠里小区,最近迎来了一波成交高峰,而慧忠里就是北京朝阳区外国语学校的上车牌盘。学区房受政策影响很明显,因此也一直是北京楼市的风向标,领涨或者领跌。最近北京学区房迎来了新异动,今年房价暴跌上过热搜的德胜学区房,最近成交量开始加速回暖,房价也指跌回升了。每一个要在北京买房的人,都要关注这一波学区房的信号。德胜学区房到底发生了什么?01政策吹风不断,德胜学区房止跌回升这几天,高层还在不断吹风各种小作文频发。说者有意,听者更有心,尤其北京这样目前整体还很稳定的市场,已经不少人行动起来了,开始抄底买房了。昨天傍晚,央行又重提:适用房地产供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。与此同时,8月高层要给北上广深四大一线城市开小灶商谈房地产政策,外围彭博社也在传,房地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地。据说,目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央,一线城市地产政策放开具有较强确定性。最近碧桂园、远洋集团再现暴雷危机,7月的贷款数据又创下了新的危机,虽然北京楼市松绑政策迟迟不肯落地,但政策救市,已经是一张明牌,关键看政府怎么打。嗅觉敏锐的一个人已经在市场捡漏,一些有性价比的房源最近正在加速成交,尤其是这几年被政策打击最狠、降价最猛的学区房,正在起势。前文提到慧忠里的例子,其实西城德胜学区房这一波回暖更加显著,成交量激增带动下,房价也终于止跌回升了。最近某平台二手房中介博主,分享了一组德胜二手房成交数据:7月份,德胜片区一共成交56套房源,尤其,月末最后一周成交了25套,顶过去一个月的成交量。8月截至14日,仅绿中介就成交了36套房源,其中裕中西里就成交了8套。算上其他平台的成交量,半个月时间,德胜片区二手房预计成交可能接近50套左右。随着成交量短期爆发,市场一些低价笋盘开始被快速消化,一些小区的价格也迎来了快速上涨。5月11日,裕中西里73.6平米二居,成交总价905万元,单价12.3万元/平米8月4日,裕中西里73.6平米三居,成交总价1010万元,单价13.72万元/平米8月12日,裕中西里74平米三居,成交总价986万元,单价13.32万/平米。从五月份到八月份,裕中西里房价上涨了超过1万元/平米,涨幅约7.5%。从整个片区来看,从6月成交均价进入低点,到8月已经开始有明显的上涨。为什么裕中西里最近量价开始明显回暖了?最主要的还是价格跌到位了。随着德胜学区房连续连续三年被调剂出区,今年德胜学区房价格迎来明显跌幅,以裕中西里为例,对口三帆附小,2021年最高峰均价16、17万元/平米,目前均价约13.32万元/平米,达到了这几年的最低点,基本是整个西城二手房的上车价。跟海淀上地、东城安交这些顶级学区房相比,德胜学区房房价目前基本没有什么风险和泡沫了。关于调剂出去的问题,说一点我个人的理解。为什么西城学区房暴雷,德胜学区连续三年被调剂出区?最重要的原因就是“学位不足”。2023年是北京最后一个入学高峰,在此之后上学的小学生人数逐年减少,当学位充足后,被调剂出区的概率,就大大降低了。并且西城区教育相对均衡,就算被调剂到新街口或什刹海,也不是不能接受。02学区房还值得买吗?关于学区房,还得多说几嘴。在之前学区房价下跌的文章里,北京学区房也下跌了我列举了裕中西里成交价暴跌的例子。最后一部分我提到,这一轮德胜学区房价格下跌有调剂出区的原因,但更重要的原因是降价的这些房源,房龄普遍偏老,已经不太满足现在年轻人居住。关于学区房的未来,我说只有改善(有实际居住功能)学区房才有保值增值的能力。同样是德胜学区房,02年的阳光丽景,房龄更新,面积更大,这一轮房价并没有受到德胜学区调剂出区的影响房价大跌,相比2021年最低点的16.3万,现在17.9万的价格,甚至还涨了一些。最后,德胜学区房还能不能买呢?很多人说北京出生人口越来越低,以后没有必要买学区房,学区房的增值空间也不大了,我其实不太认同这个观点。北京的优质教育资源主要就是东、西、海三区,基本上是垄断的,而稀缺的教育资源不会认为出生率降低而改变。稀缺始终存在,需求就远远大于供给,学区房依然有价值。当然我还是维持我的观点,不建议大家买入高溢价学区房,不建议买入楼龄特别老、没有实际居住功能的房子。头部学区的占坑房、次新学区房,买入没问题,关键是买入价格。提示:公众号平台更改了推送规则,如果不想错过精彩文章,记得读完点个“赞”、点个“在看”,这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!往 期推荐:买房指南:1、北京多区发布拆迁腾退动态,又一批“拆二代”要诞生?2、100平的房子跌了107万?!三季度北京二手房涨跌榜单揭晓!3、三批次过半,央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧!从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环?317政策5年了,这些盘…保障性共产房:小合集

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