申明：一家之言，仅供参考

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前言

(资料图片)

在写的过程中，提到老房和次新，那怎么区分次新的呢？--这也要说明一下，没有统一的划分方式，按照价格和周边的小区环境对比，进行了划分。

①、在二环内甚至三环内，基本90年后，95年后，有电梯，小区维护不错的都算是次新了。

②、三环至五环内基本是03-07年之后的算是次新了，这个时期户型出现了板楼为主，塔楼相对较少一点。

③、五环外基本就是10年-13年的才能算是次新，这个时期各种户型设计及功能布局就更合理，也是现在年轻人追求的。

正文

这一篇写的是13号线以西，学院南路以北，中关村南大街以东，北三环以南的区域，也叫皂君庙区域。

（1）皂君庙区域

中央财经大学

这里聚集了中央财经大学和农科院，这里也有大片的农田和大棚，属于农科院的试验田（这北三环有这么一块农田，可见国家对农田的保护，对农田研究的保护，对农田研究人员的保护）。北面的大钟寺广场， 一直不温不火，我在2013年来逛的时候就有好多没有租出去，后来又改造，这里也海底捞，去吃饭，还以为走错了，周围黑悄悄的，人气基本没有。现在抖音我看入住这边办公了，正在进行改造 。东面还是被13号线和高铁线阻挡了。这一片有农科院附属校，还有人大附属中学，交大附中。算是一个不错的学区。北面有双安商场，华宇时尚购物中心等。

第一梯队：（ 豪宅及终极改善 ）：无。

第二梯队：（ 刚需及刚需改善 ）：四道口9号院（98年，3栋，288户，1000W-1380W， 公房社区，与大钟寺广场比较近 ）。

四道口9号院

四道口5号院（97年，4栋，381户，1488W-1560W， 复式结构，小区是中国保险集团的福利分房 ）。

四道口5号院

文林大厦（02年，1栋，219户，430W-690W， 属于70年产权的住宅，但是按照公寓式修建，由于面积都比较小，单价虽高，总价基本在500W左右 ）。大钟寺甲8号院（94年，1栋，133户，440W-660W， 橡胶厂的福利分房，属于区域比较新一点的 ）。皂君庙2号院（95年，1栋，70户，820W-870W， 公房社区，独栋社区 ）。皂君庙甲7号院（94年，1栋，70户，560W， 公房社区，独栋社区 ）。

皂君庙甲7号院

鑫雅苑（99年，3栋，520户，600W-1650W，单价基本10W+， 属于这一片的次新小区，旁边就是国家开放大学 ）。

鑫雅苑

皂君庙14号院（92年，7栋，422户，870W-1380W， 小区住宅4栋楼，1栋高层板楼，剩下3东四6层南北通透的板楼，部分是单位福利分房 ）。皂君庙甲16号院（98年，2栋，290户，823W-1160W， 航天部的央产房，房龄算新的 ）。

皂君庙甲16号院

中关村南大街甲8号（98年，8栋，602户，1380W-1540W， 属于中监所家属院，1-6号楼是成本价可以上市交易，属于南北通透的板楼，7和8是不能交易，小区管理还是可以的 ）。

中关村南大街甲8号

天作国际中心（05年 ，3栋，1156户，440W-1020W， 开盘属于公寓化销售，属于住宅产权，物业确实不错，单价9W+，1000W左右两居，400W是一室一厅 ）。

天作国际中心

第三梯队：（ 刚需户型及老破小 ）：财大家属楼（64年，8栋，528户，560W-680W， 属于财大福利分房，有一些是不能交易的，7栋板楼，1栋塔楼，停车很便宜，一年360元。实打实的64年，贷款基本无望 ）。皂君庙甲72号院（86年，3栋，72户，850W左右， 公房社区，单机基本在10W+ ）。大钟寺13号院（85年，4栋，95户，560W，）。皂君庙丙2号院（80年，1栋，108户，670W左右， 公房社区，独栋社区 ）。

皂君庙丙2号院

皂君庙丙4号院（86年，3栋，344户，330W-1080W， 三栋楼，两个院子，公房社区，已经完成改造，单价基本在10W+ ）。大钟寺甲133号院（85年，2栋，234户，640W-720W， 属于好几个单位的公房社区，有三建公司 ）。

大钟寺甲133号院

皂君东里（80年，47栋，3484户，430W-1090W， 主力户型以500W+为主，大型社区，这里面都是单位福利分房，单位也比较多，中国银行的家属楼独立设置院子，三建职工家属院，首旅集团上园饭店家属楼、社科院等等 ）。

皂君东里

皂君西里（82年-90年，10栋，693户，550W-760W， 福利分房，单位：第二食品厂，首开物业 ）。

皂君西里（ 优势就是能上农科院附小 ）

农科院（75年-90年各个年代，37栋，3282户，530W-1700W， 农科院的央产房，小区内有两个花园还有篮球场，各种儿童设置，单价12W-15W都有，农科院附小是肯定没问题，海域就是物业管理还是不错的 ）。双榆树南里二区（82年-98年， 各个年代不同都反应在价格里面了 ，15栋，1543户，490W-1400W， 中国外贸运输单位福利房，曾经是北下关示范社区，单价10W-15W不等，主要是反映的楼龄和户型，人文环境还是不错的 ）。

双榆树南里二区

青年公寓（85年，1栋，1018户，380W-450W， 属于住宅用地，但是公寓化建设，单价基本在10W+，算是学区占坑房，确实不适合居家 ）。农影小区（82年，6栋，490户，560W-1650W， 其中4栋楼是6层板楼，另外两栋是99年的塔楼，小区是CCTV-17农业影视频道的家属楼 ）。

农影小区

中关村南大街乙8号（80年，6栋，465户，940W左右， 单价12W+，央产房社区，居住人群素质比较高 ）。青云南区（97年，14栋，787户，890W-1380W， 属于中国航空青云仪表厂家属院，2塔楼，和11栋板楼，房子的6-7层为复式结构 ）。

青云南区

铸诚大厦（05年，1栋，354户，490W-1400W， 公寓性质 ）。西三环西路48号院（98年，3栋，526户，1500W-1980W， 商业办公类产品 ）。数码大厦（01年，3栋，1226户，760W左右， 70年产权的住宅用地，但是修建的是商业写字楼，上面是酒店式公寓 ）。

数码大厦

总结

这片区域的单价基本在8W+-12W+，另外东北角有部分公寓和商住基本是5W-7W之间，感觉还是不够便宜，公寓打四-五折来计算的。这里东区基本是大钟寺的广场（抖音买入）和中央财经大学占了一大部分，周边一部分是八十年代的老破小，也有一些九十年代的老房子（快三十年过去了，其他地方妥妥的属于老房子）学校是农科院附属小学，在海淀算中上等的学校吧。中学有交大附中。东区是农科院和下属的农田占了一大部分，在西南角还有北大口腔医院（看口腔疾病，做个牙还是很不错）。其它基本就是八九十年代的老小区，九十年代居多一点。因为有农科院小学的加持，以及距离中关村产业的优势、人文氛围，虽然老小区，但是单价基本在10W+以上。

整体这一片区90年代的房子多了起来，在靠近马路主干道边上多了次新的办公商业体。这里建议老小区，为了上学那就看自己需求了（建议这两年上学的可以买，小孩还要等3年以上的，建议先等等，反正不是强学区，未来学区房变化太大）。次新小区基本没有。九十年代的老小区基本是塔楼和不带电梯的板楼，考虑好未来接盘的对象，想买可以看好户型，价格，可以选一选。这里也有加装电梯的小区，大家去看看，老小区改造的最好待遇也就是这样了。

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（澎叔侃侃侃-2023.2.4）

关键词： 福利分房 中关村南大街 中央财经大学