文|《财经天下》周刊作者 田晏林

近日，据消息人士称某家总部位于广州的 50 强上市房企即将进行破产重组。鉴于粤派房企当前的经营表现，这位可能破产的主角，外界猜测最多的是中国奥园。

《财经天下》周刊就此事咨询多位奥园内部人士，对方均表示，公司现在资金确实紧张，但也只是裁员，没听说破产。

自从去年3月，中国奥园对组织结构“动刀”，将旗下地产板块的地产集团和商业地产集团合并后，裁员一轮接着一轮，有的部门甚至全员都被裁掉。如今，奥园人人自危，员工自动进入加班状态，生怕自己成为下一个“待宰羔羊”。

在房地产全行业萎靡的2021年，从人力上控制成本的房企不在少数。极度缺钱的奥园也在裁员降薪自救，却没有从根本上解决企业的经营危机。

1月19日，奥园又被曝出在青岛西海岸新区的项目翰林名苑存在违规销售遭当地住建部处罚。作为“中国复合地产第一盘”的缔造者，曾经借助奥运概念打造出千亿房企的中国奥园，如今急切渴望回笼资金。在遭遇信任危机后，奥园还有机会吗？

44亿元短期外债逼近

自从去年奥园理财产品出现兑付危机后，中国奥园董事长郭梓文立下豪言“要成为行业困境中成功突围的优等生”。

在去年12月的纾困会议上，管理层提到，公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标，包括从区域公司归集资金、出售城市更新股权、引入战投及管理层个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。

去年11月，中国奥园旗下上市子公司奥园美谷，顶着董事会成员投反对票的压力，耗资近7947万元购买了奥园集团控股的3间商铺，为母公司“输血”。

不仅如此，奥园还通过融资，以及给ABS和其他信托找展期方案的方式缓解债务压力，但该公司在境外债方面迟迟没有动静。有债权人士一度悲观认为，奥园会保境内，弃境外。

截至目前，中国奥园共有10只境外存续债券，本金总额为32.03亿美元。其中有3只将于今年内到期，集中在本月的就有两笔，合计近44亿人民币，其中一笔1.88亿美元债券将于2022年1月22日到期，票面利率4.2%；另一笔4.99亿美元债券，票息利率8.5%，将于2022年1月23日到期。

1月7日，据澎湃新闻消息，中国奥园正在处置的境外资产中已有约4至5个项目在洽谈买家，预计交易金额在30亿元左右。临近兑付关口，却还没敲定资金，给奥园能否成为“优等生”打下问号。

一位接近奥园的行业人士表示，奥园做商业地产起家，土地储备和业务量是可以的，但商业地产普遍存在资金周转速度慢的问题，“外加去年房地产政策收紧和市场下行因素影响，资金链紧张是必然的。”

其实奥园的危机从2020年就见端倪。彼时有行业给出了做空报告。在首次迈入房企千亿阵营后，2020年初，有匿名人士发布针对中国奥园的做空报告，认为奥园在过去数年间，通过“明股实债”、关联交

易及抽屉协议隐藏真实负债，虚增利润近30亿元。

当时该报告还被一些投资者指责不专业，那会儿无论是明股实债还是永续债，普遍被认为是房企用来平滑财务报表的主要方式。但投资者们没想到，为保证房地产行业健康发展，2021年监管政策收紧，制约了这些财务手段。

奥园的债务风险和违规操作也被媒体曝光。据网易清流工作室报道，奥园发售的多款理财产品涉嫌自融，此外还利用内部子公司之间的应收账款，在资本市场上进行融资。

去年底，多家评级机构调低了奥园的信用评级。奥园也在积极打折促销以快速回笼资金，但未经审核的数据显示，2021全年中国奥园合同销售额累计约1210.3亿元，同比减少9%，仅完成年度销售目标的80%。

一位熟悉奥园的业内人士指出，奥园家族企业的烙印很深，“所以你可以看到这几年管理层的变动也不小。作为粤系老牌房企，奥园主要深耕大湾区，外区域拓展相对不足，还有管理能力较弱。”

曾为粤港澳四小龙，靠体育发家

和绝大多数广东企业家一样，奥园集团创始人郭梓文也是“赤手空拳打天下”的平民企业家。从承包困难国企起步，到整合政府资源做大企业，郭梓文从最强“承包商”到中国“复合地产第一人”只用了7年时间。

1991年郭梓文决心下海，靠东拼西凑的5万元承包了负债累累的广东番禺建安装饰公司，淘到第一桶金。随后又承包了梅山建设公司，1996年其打造的金业别墅花园将公司的烂尾项目完美收场，郭梓文开始正式走进房地产行业。

1998年，在番禺洛溪大桥边，郭梓文望着几年前征下的200多亩农地发愁，当时该地块周围已经有多家房企安营扎寨，为盘活资产，走出不一样的路子，郭梓文想到将地产项目与体育结合。

“那时候请朋友吃饭唱歌，他们已经没兴趣了。但请他们打球却很愿意。而且周末我看广州体育场馆塞满了人，才想到这里面一定有什么市场。”据郭梓文回忆，那时他的金业公司在番禺小有名气，但在整个广州还默默无闻，为了打出影响力，他想出了“运动就在家门口”的概念，为此他将”金业体育花园”更名为”广州奥林匹克花园”。

与奥运的结合，让郭梓文在业内的知名度迅速提升，他也将企业更名为“奥园置业”。在北京申办奥运的期间，“奥林匹克花园”的名字不能属于某个开发商，在成为中国奥委会的专利后，郭梓文获得该名称的特许经营权。

从2013年破百亿，到2019年破千亿，奥园仅用了6年时间就成为“粤港澳四小龙”之首。郭梓文曾表示，要把“奥林匹克”名义下的金子挖干净。

在房企“高负债、高杠杆、高周转”的三高时代，奥园通过延长债务期限，平抑债务结构，并且通过和信托、基金等金融机构签署协议，通过股权方式进行融资。

“由于是一种股权投资，所以在借款公司的财务报表中，不会体现为“债务”，因此可以起到优化债务水平的作用。”据业内人士分析，奥园还通过并表少数股东权益增加总权益来降低净负债率。

或许，正是曾经可圈可点的“财技”，才使奥园陷入如今的债务危机。此时靠变卖资产自救，奥园能否完成突围，还需要看眼下的美元债能否顺利解决。

关键词： 奥园 房企 中国奥园 郭梓文 债务 外债 债券 粤港澳 体育