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金科打折卖房背后:年销售额只到七成,开年找钱忙
时间:2022-01-14 18:32:36

最近两天,有消息称重庆老牌房企金科股份要求内部员工全款6.3折购房,且必须购买公司的理财产品至少10万元,否则就得离职。

该消息一出,引起舆论广泛关注,雪球上投资者们更是恐慌表示“仿佛看到了其他爆雷房企的影子”。但情况真的如此吗?《财经天下》周刊联系到内部员工求证,对方表示确实存在员工购房和买理财产品的情况,但买理财并非公司强制。

“我买了四套房,其中有两套都是找中介借的钱,但是我没买理财。“据该员工介绍,他所在的城市,打6折后一套金科的房子大约在70万元左右,由于不用做备案,等房子到手后,允许他再更名,卖给别人,从中赚取差价,一套能有约20万元的利润。

虽然这看上去是给员工变相发福利,但对方表示,如果从入职算起,这几年在金科林林总总参与的内部活动,不仅钱没挣到,自己反而贴钱不少。

2021年是开发商最难的一年,房地产从业者亦是如此。该员工坦言,为了加快销售回款,有些城市公司不仅推出特价房,还送车位,送手机,有些甚至赠送了一头200斤的土猪。但即便如此,营销增长还是乏力,让他产生了转行的念头。

数据显示,截止到2021年前11个月,金科股份及所投资的公司实现销售金额约1742亿元,仅完成目标销售额的69%。

01 供应商已经上门讨债了

去年上半年,金科股份创始人黄红云和前妻关于股权财产的分割让公司一度陷入舆论风波。到了年底,这家企业又因债务和资金链问题再次成为行业焦点。

2021年12月底,位于重庆照母山的金科中心,大门外,供应商拉起横幅,直指金科不诚信、欺骗合作单位。近期,金科在广州的项目也被曝停工,工人上门讨要工资。

外界消息称,郴州金科某盘因拖欠工地工资被拉横幅,山西晋中的项目资金款没进入监管账户无法网签,重庆云阳金科交房业主不收房,惠州博罗金科某盘因资金问题停工一段时间,包括安徽,西安,山西都先后有项目被曝停工。

对此,金科方面回应称,“晋中市金科项目所有销售回款均严格按照住建局预售资金监管的要求,全额存入监管账户,并根据工程进度盘活全部用于项目工程款支付,不存在任何抽逃资金及项目烂尾的风险。”

另外,针对部分项目停工的行为,该公司表示,此安排属正常情况,“截止目前公司各项生产运营工作均正常开展。公司及下属控股子公司的银行贷款、发行的境内外债券、以及信托、商票等其他形式融资均按期足额兑付本息,未出现任何一例逾期情况。”

难道外界对金科经营状况及流动性的担忧是多余的吗?1月12日,金科股份接受了包括保险公司、基金公司、海外机构、证券公司和私募机构在内的15家企业的调研,显然实际情况有些复杂。

从目前公布的三季报看,金科已经是标准的“绿档”企业:剔除预收款后的资产负债率为68.5%,净负债率77.1%,现金短债比1.4,三道红线全部达标。

此外,截至三季度末,公司货币资金余额约301亿元,一年内到期有息负债总额为204亿元,一到三年内到期有息负债总额为515亿元。

尽管金科方面认为,货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕,但《财经天下》周刊注意到,金科官方披露的有息债务口径里,并不包括商票和永续债。而这,或许就是外界对金科产生质疑的关键所在。

财报显示,继2020年新增13.41亿元永续债后,金科在今年再度发行21.2亿元永续债,截至2021年9月30日,金科永续债规模已达42.63亿元,全部计入所有者权益。

发行永续债是许多房企的惯用手段,因为在会计账目里,对永续债的处理比较特殊,通常永续债会被列为权益,而不是负债,付给债券持有人的利息也不作为利息支出而是股东分红。因此,对于发行人来说,发行永续债不会提高资产负债率。

如果金科把这部分永续债视为公司的潜在负债,那么公司就变成了比较危险的“黄档”企业。

另外商票部分,2016年至2021年三季度,金科股份的应付票据从3586万元增至110.9亿元。而这些应付票据的支付期最长不超过6个月,金科的压力不言而喻。

在销售乏力的市场环境下,靠销售促回款缓解显然不够。2021年底,金科拟发行2021年度第四期超短期融资券,发行金额为8亿元,发行期限为270天,根据募集说明书,该期超短期融资券所募集的资金,将用于兑付金科股份本部到期的债务融资工具。

为了求稳,2022年金科为旗下子公司新增担保额度不超500亿,较上一年度下降了100亿元。

02 高层换血

1994年,金科股份在重庆成立,两年后在深圳主板上市。作为知名的渝企,金科在2018年销售额首次突破千亿,不到两年时间,又闯过2000亿大关,被视为行业黑马,位列前15强。

金科高杠杆的扩张速度在业内有目共睹,足见黄红云对规模的渴望。金科曾定过一个五年规划目标:到2025年销售额达到4500亿元。这相当于未来4年,公司年复合增长率要保持在15%以上。

显然在当前的市场环境和政策要求下,很难达到。2021年金科原本宣布销售额完成2500亿元,但中途下调到2200亿。

当行业给开发商设定了高压线,不再允许开发商日进斗金时,去年年初,金科对管理团队进行大“换血”:公司原董事长蒋思海、总裁喻林强退居幕后,委任“80后”的重庆区域公司总经理周达任董事长,云广区域公司总经理杨程钧任总裁。

2021年11月,执行副总裁兼财务负责人李华辞任,改由今年2月入职的副总裁宋柯接棒。资料显示,宋柯现年46岁,与58岁的李华一样,都出身体制内,且都在中信银行重庆分行担任过职务,但宋柯的履历对如今的金科来说,帮助更大。

2004年5月至2020年12月期间,宋柯历任交通银行朝天门支行行长助理、民族路支行副行长、南城支行副行长、中信银行重庆分行新支行筹备二组组长、北城天街支行行长、中信银行重庆分行党委委员、风险总监、行长助理、副行长。

面对行业的不确定性,金科需要找到一个能在不确定中,握好“钱袋子”的人。金科资金安全被频繁质疑,对新上任的财务负责人宋柯来说,此刻是最大的考验,对于整个刚换血的新一届管理班子来说亦如是。

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