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地产商过“年关”,债务违约连环触发,中国奥园如何自救?
时间:2022-01-02 00:39:39

今年的房企江湖尤其惨烈,一直以来,牌面较好的中国奥园,近期亦是引发舆论关注。临近年末,旗下奥园美谷高管层来了个“大洗牌”。

12月30日,奥园美谷发布公告称,胡冉接任马军为该公司董事长,范时杰接替胡冉职务担任总裁。而与中国奥园渊源颇深的奥园美谷原董事长马军、董事陈勇、独立董事张树军,此前一天,皆因个人原因,选择了辞职。

据媒体报道,此次奥园美谷高层人事大调整的原因是,为了保持奥园美谷的独立性,减少其与中国奥园有过多运营管理上的关联。

进入2021年10月,中国奥园的信用情况被各大评级机构进行预警,11月,其信用评级便开始被频繁下调。之后中国奥园的坏消息不断,理财产品逾期、美元债违约、资产出售不利......

随之而来的花旗银行及Nine Masts Investment Fund对中国奥园的一只传讯令状连同涉及1.31亿美元的申索背书,让中国奥园的资金链更是雪上加霜。

从良好到危机

公开资料显示,中国奥园于1996年成立于广州,2007年上市于香港。作为一家老牌房地产商,多年来,中国奥园一直聚焦于粤港澳大湾区,并覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海四大区域,旗下上市公司除了中国奥园,还有奥园健康、奥园美谷等。

纵观中国奥园近几年的发展,其业绩表现非常漂亮,呈现良好的梯形发展。2018年至2020年,中国奥园的营业收入分别为310.06亿元、505.31亿元、677.94亿元,净利润分别为29.39亿元、52.22亿元、70.51亿元。

(图源:中国奥园财报)

到了2021年上半年,中国房地产行业步入“冰河时代”,随着“三道红线”紧箍咒的到来,融资环境趋紧趋严,同时还有疫情的不确定性等等原因,各大房企纷纷爆雷。在这期间,从“牌面”上看,中国奥园业绩相对而言,依旧还行。2021年上半年,中国奥园营业收入为325.10亿元,同比增长15.1%;该公司股东应占期内溢利为20.89亿元,同比下降13.6%。

尤其对于房企比较重要的负债偿还能力,中国奥园短债偿还能力并不算差。截至2021年上半年末,该公司现金及银行存款为606.45亿元,按要求或1年以内需要偿还的金额为517.22亿元,该公司现有资金尚能覆盖短期债务,再加上中国奥园合同销售的现金回款率高达87%,从数据上看,中国奥园短期债务压力不大。

然而,好景不长,时间来到2021年下半年,中国房地产开发商普遍遭遇困境,各大头部房企“爆雷”不断,国际评级机构大范围下调中国房企的评级,导致境外资本市场对房地产行业信心不足,对中国房地产企业关闭了境外融资渠道,短期流动资金承压,中国奥园就是其中一员。

10月份,国际评级公司标普、穆迪、惠誉等就开始对中国奥园信用情况进行预警,10月15日,标普便将中国奥园评级由B+下调至B,之后又下调至CCC。紧接着惠誉、穆迪跟着标普的脚步都下调了中国奥园的评级,惠誉将其下调至CCC-,穆迪将其下调至Caa2。

当时标普认为,大量债务的即将到期以及现金生成能力的减弱,使中国奥园可能面临巨大的短期流动性压力。

自救未成功,爆雷模式开启

在国际评级机构下调中国奥园评级期间,中国奥园其实也开始了自身的自救行动。

首先便是出售旗下资产进行“回血”。11月4日,中国奥园和奥园健康发布联合公告称,奥园健康拟出售物业管理及相关服务;11月14日,中国奥园又披露公告称,拟9亿港元出售双福、名万投资及裕康的全部已发行股本,其中包括香港燕贻大厦部分物业。

公开资料显示,燕贻大厦位于西半山罗便臣道63至67号,建于1967年,至今已超过53年楼龄,楼高8层,共32间房屋,占地面积约1012平方米,估算可重建的楼面面积约5063平方米。

值得注意的是,中国奥园表示,此次出售股权事项估计亏损1.77亿港元,相当于8折出售,出售股权的所得款净额拟用于偿还贷款融资及用作该集团的一般营运资金。

除了出售资产进行融资之外,面对即将来临的债务问题,中国奥园也在寻求债券展期。11月中旬,中国奥园为发行规模为8.16亿元的“中山-奥创二期”ABS寻求展期,该债券到期日为2022年5月20日,行权日为2021年11月22日。后期在中国奥园的努力下,该债券的展期方案获得通过。

之后,中国奥园即将到期的另外两只债券也均获得通过,其中一笔供应链应付账款定向资产的债券发行规模为5.5亿元,原定于2021年11月26日到期;另一笔债券的债务规模为1.5亿元,原定到期日为2021年12月3日。

三笔债券展期方案的通过,本以为中国奥园能松口气的时候,但让投资者没想到的是,即使中国奥园做了那么多努力,依旧没堵住“窟窿”。

此前有传言称,一笔6600万元的信托贷款,中国奥园未履行还款义务。之后中国奥园在11月30日发布澄清公告称,双方已达成一致,相关款项将在近期兑付。

然而,12月2日晚,中国奥园便在其官网发布一篇《致投资人的一封信》,信中显示,截至目前,中国奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元,第三方公司管理的定融产品约24亿元。据报道,上述60亿元理财,涉及全部投资人大概1500人,员工及亲戚占669人。

(图源:中国奥园官网)

之后,中国奥园给出了两种兑付方案,现金兑付和实物兑付,其中现金兑付单个金额200万元以内的分6个月兑付,在2024年5月前兑付完成;而关于实物兑付,中国奥园将拿出总货值不低于90亿元的住宅、公寓、写字楼、商铺及车位供投资者选择。

有意思的是,中国奥园在兑付方案中提及,投资者兑付金额不足以支付实物资产价格的需另行补足。同时称,可与投资者签订远期回购协议,约定在投资者签订协议2年后按原价回购,物业已办理网签或已转售的除外,而且兑付的实物资产以“先签先得”为原则。这被有些人戏称,投资理财最后却成为了“房东”。

中国奥园在给投资者的信中说,其陷入的是短期资金流动性困境,并且有信心,有决心,保障其生产经营有序发展。

但境外投资者显然信心不足,12月2日,中国奥园发布公告称,由于被国际评级机构下调评级,被债权人要求偿还该公司及其成员公司为借款人或担保人本金总额约为6.51亿美元的融资。

值得注意的是,中国奥园在公告中还表示,其并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议。也就是说,中国奥园这笔境外贷款或已经触发违约。

受此影响,中国奥园旗下多笔美元债触发交叉违约。12月13日,山东高速金融集团有限公司称,由中国奥园担保的票据规模为1亿美元,年利率为6.0%的美元债触发违约。

紧接着12月28日,中国奥园又收到接到花旗银行及Nine Masts Investment Fund针对该公司及全资附属公司乐添投资有限公司的传讯令状连同申索背书。申索背书涉及到1.31亿美元的债务连同应计利息及费用。

而中国奥园在公告中称,其被申索的起因或源于但不限于12月2日中国奥园公告但6.51亿美元的债务无法偿还事件。

值得注意的是,除了上述美元债务,中国奥园还有两笔即将到期的美元债。Wind数据显示,票面利率4.2%的1.87亿美元债将于2022年1月22日到期,票息利率8.5%的4.99亿美元债将于2022年1月23日到期。

而中国奥园发生的这一切,也被投资者看在眼里,并迅速反映在资本市场。中国奥园的股票自11月11日涨11.93%以2.72港元/股收盘后,便开始一路下跌,截至12月31日,中国奥园收盘价已跌至1.41港元/股,跌幅近半。

(图源:中国奥园股价截图)

“求援”旗下公司

覆巢之下,焉有完卵。母公司遭遇了危机,旗下公司都没能“幸免于难”。而现金流较为稳定的奥园健康,成为中国奥园的“求援”的对象。

12月17日,奥园健康发布公告称,其间接全资附属亚洲大健康产业研究院有限公司将以7871.36亿元收购中国奥园直接全资附属公司旗下万勇发展有限公司(下称“万勇发展”)70%的已发行股本。

而万勇发展的业绩表现并不算好,2021年前三季度,万勇发展仅录得39.3万元的净利润,而此前的2019年、2020年,净利润更是连续亏损。

即使奥园健康表示,收购万勇发展与公司一直希望探索大健康业务的方向高度吻合,符合长期规划以及战略布局。但逾7000万元的价格收购还是备受质疑。

与此同时,便也不难理解奥园美谷为何会在此时调整,与中国奥园有过深渊源的高层了。毕竟当时以10.2亿元出售评估价值为20.05亿元的旗下房地产板块,给中国奥园关联公司凯弦投资已备受“瞩目”。

此外,境外融资已难融到的中国奥园,不得不把融资事宜转移到“自家人”身上。12月28日,中国奥园发布公告称,关联公司JOY PACIFIC以3.71港元每股的价格认购了中国奥园1.62亿新股。

无论怎样,此次新股认购,中国奥园还是获得了6亿港元的融资,然而,这点钱,不算逾期的60亿元理财产品,仅说12月2日爆出的6.51亿美元债务,也不过说杯水车薪罢了。

关键词: 中国奥园 奥园 债务 港元 债券 旗下 标普 投资者 美谷 展期

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