文|AI财经社 田晏林

编|董雨晴

10月14日，一份疑似中梁地产集团下发的《关于开展山东区域集团投资条线营销轮岗通知》在网络流传。文件显示，2021年10月至12月，为助力营销，提升投前投后闭合能力和投资人员对一线的认知，开展山东区域集团投资条线人员营销轮岗，轮岗方案由各区域公司自行安排。

随后，AI财经社向中梁内部人士证实了该文件的真实性。在内部的动员大会上，中梁告诉员工要“过紧日子苦日子”，未来3-6个月，投发条线人员要无条件服从工作分配，助力营销和融资，对不服从调配安排的，“该淘汰淘汰”。总而言之，加强营销、生产团队建设，加强一线作战人员的储备是当务之急。

此番操作在中梁内部人士看来，有变相裁员的嫌疑，“现在每个月地产公司的小动作不断，而山东大区只是个开始。我们都是人人自危的状态。”

不过，中梁方面回应媒体称，这只是轮岗，不是裁员。据焦点财经援引知情人士说法：“投资拿地各家房企都在缩减，但不代表要裁撤投发部门。恰好这时候营销也缺人，投发去支持营销，反倒能多学一些营销，多助力融资和交付。等市场好的时候，再回投资岗位。投发拿地得懂营销和融资，会更加全面。”

无论轮岗的真实目的为何，此举也暴露出中梁地产此刻经营的隐忧。一位曾在中梁做过战略投资的人员告诉AI财经社，从去年到现在董事长杨剑搞了无数个新项目，光组织架构就调整了七八次。“我是觉得看不到前景才离职的。”

上半年，杨剑“动刀”频繁，不仅把中梁中部、北方、山东三个大区的一把手全部更换，就连地产集团的执行总裁李和栗也提出离职。

在业内一直有“小碧桂园”之称的中梁地产，发迹于温州，只用了短短三年时间，就将销售额从百亿突破到千亿，成为地产行业的一匹黑马，成功跻身中国地产TOP20。

中梁的特色就是追求“快进快出、小步快跑、低开高走”，奉行“456”模式，即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。最极致的一次，是温州瑞安中梁首府项目，用了3.6个月开盘，3.8个月现金流回正，4.7个月即实现销售回款再投资。发展速度比善用高周转的碧桂园是有过之而无不及。中梁创始人杨剑曾把高增长的业绩归因于“抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿米巴模式”。

但事实上，中梁能快速扩张主要依赖其丰富的融资渠道。据了解，信托、私募债、供应链金融、ABS、资管计划等非银金融都是中梁的资金来源。从2017年开始中梁就在筹备上市，直到2019年才成功赴港完成IPO募资，据悉这笔钱的主要用途是偿还信托贷款。不过，在当前房地产融资渠道缩紧之际，中梁的日子也是一天比一天难过。

近日，贝壳研究院统计了前三季度房企发债情况，在境外方面，第三季度境外债券融资平均票面利率为8.06%，与2020年同期基本持平，较2021年第二季度上升144个基点。境外债市悲观情绪高于境内，发债规模收缩的同时，票面利率不断抬升。以9月为例，17笔境外债券中，7笔票面利率处于10%以上的高利率，其中涉及的房企就有中梁控股。

在刚刚离职的员工看来，几番人事和组织架构的调整，没有发挥很好的效果，在高位的融资成本下，中梁目前只能通过加速销售，促进回款来缓解债务压力。今年中期业绩会上，中梁高层表示“下半年还有明年，公司会做大量的减债务和稳债务的工作”。

关键词： 淘汰 控股 安排 不服从