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市场拐点出现了,房地产市场寒意已至
时间:2021-10-19 16:17:12

10月18日,国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况。尽管前三季度累计保持了正增长,但从9月单月的数据看,多个指标悉数出现下滑——商品房销售额为15748亿元,较去年同期下降约15.8%;销售面积16139万平方米,较去年同期下降约13.17%,此外,房地产开发投资额、房屋新开工面积、开发企业到位资金额等数据也均呈现负增长,如果没有意外调整,房地产行业将正式“入冬”。

市场拐点出现了

国家统计局数据显示,今年前9个月,全国商品房销售面积130332万平方米,同比增长11.3%;比2019年1-9月增长9.4%,两年平均增长4.6%。其中,住宅销售面积增长11.4%,办公楼销售面积增长3.1%,商业营业用房销售面积增长0.7%。

北京商报记者经过拆分发现,9月单月商品房销售额、销售面积双双出现下调。今年9月,全国商品房销售额为15748亿元,低于2020年及2019年同期,同比下降约15.8%;销售面积16139万平方米,较去年同期下降约13.17%。

“2021年楼市调控影响全面出现,市场连续3个月开始同比下调,代表了市场拐点出现。”中原地产首席分析师张大伟表示,2021年全年房地产市场销售额超过18万亿元创造历史纪录虽然基本已成定局,但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现,楼市在四季度继续下调成为市场趋势。

正在为项目的去化焦头烂额的华东某民企北京公司总经理直言,原本8、9月是有客户、没贷款,跟相熟的银行排排队、沟通一下,能够缓慢解决一部分,但现在银行的态度还是一如既往,可客户的心理已经出现变化——再等等,可能会降价。“现在市场观望的情绪非常严重,加上企业爆雷,有钱有资格的也在观望。”

投资增速滑落至个位

销售不佳的情绪也影响到开发投资的积极性。1-9月,全国房地产开发投资112568亿元,同比增长8.8%;比2019年1-9月增长14.9%,两年平均增长7.2%。其中,住宅投资84906亿元,增长10.9%。

自今年2月房地产开发投资增速迎来小高峰后,开发投资增速持续放缓,已连续7个月收窄。8.8%的投资增速,也是年内首次进入个位数。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,受竣工交付的投入对开发投资的支撑影响,三季度开发投资额与去年同期基本持平,但年内增速持续收窄。其中,新开工面积增速下行对开发投资额增速起到向下拉动作用。

从9月单月数据来看,房屋新开工面积为17442万平方米,较去年同期的20173万平方米下降约13.54%。

新开工面积下滑,众房企主观“保守”意愿更加强烈。张大伟称,新开工等数据全面下调,背后原因核心是“三道红线”等严重抑制了房企融资,特别是私企开发商基本全面暂停,房地产三季度市场全面“速冻”。

海外融资依然艰难

房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行,到位资金增速再度收窄。

1-9月,房地产开发企业到位资金151486亿元,同比增长11.1%;比2019年1-9月增长16%,两年平均增长7.7%。其中,国内贷款18770亿元,同比下降8.4%;利用外资59亿元,同比下降36.9%;自筹资金47212亿元,同比增长6.1%;定金及预收款56689亿元,同比增长25.6%;个人按揭贷款24124亿元,同比增长10.7%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,受今年累计成交规模不及去年同期影响,1-9月房地产开发企业到位资金增速再度收窄,其中定金及预收款增速收窄5.7个百分点,个人按揭贷款增速收窄2.7个百分点。9月利用外资降速为36.9%,虽较1-8月降幅缩小10.6个百分点,但房企在海外融资依然艰难。

就在不久前,贝壳研究院刚刚发布今年前三季度房企融资报告。2021年前三季度,房企境外发债折合人民币约2370亿元,同比下降35%,降幅约为境内债的3倍,规模占比整体规模约31%。

“房地产市场经历了疫情后的高峰,因为信贷收紧和需求透支,市场开始全面‘退烧’,部分城市甚至出现了断崖式下调。”在张大伟看来,2021年房地产市场依然有望刷新历史纪录,但三季度开始的“速冻”也导致市场拐点开始出现,四季度很可能出现大范围的价格战。(作者: 卢扬 王寅浩 )

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