继7月初向社会公开征集意见后，北京市住建委于8月16日正式发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》(以下简称《通知》)。完善修改后的《通知》依然保持了五部分15条的结构，包括：规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任等五部分内容。

严禁样板间“货不对板”、虚假不实宣传，是此次发布《通知》的亮点之一。通知明确，新建商品房交付样板间的装修装饰标准，应做到与预售方案中所列的清单内容、购房合同约定的交付标准，以及项目实际交房状况均保持一致。同时，诸如噪音、污染、采光、丧葬等不利因素，应全面向购房人公示。

严禁“货不对板”

样板间须与实际交房状况一致

新房购买前后“货不对板”，这一购房者置业过程中反映强烈的问题，有望得到明显改善。从北京市住建委最新发布的《通知》内容来看，在预售办理、样板间设置等新建商品住房入市前后的多个关键环节，监管层均加大了监管力度。

具体来看，在新建商品住房预售办理环节，《通知》明确，开发企业在申请办理预售许可时，应按出让合同、挂牌文件中约定的装修装饰标准(全装修、高标准建设方案)，在预售方案中列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1～3个产品目录。实际装修装饰标准高于出让合同、挂牌文件约定标准的，应按实际建设标准在预售方案中列出相应事项。

在预售商品住房样板间设置环节，《通知》明确，开发企业应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。其中，项目有多个户型的，应设置主要户型(不少于两个)交付样板间，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

《通知》还强调，销售过程中，因设计变更导致交付样板间与实际交房状况不符的，应在交付样板间和工艺样板区内增设设计变更前后的实体对比展示内容。此外，正式发布的《通知》还明确，现房销售的，应向购房人全面展示实际交付房屋。

为确保购房人“所见即所得”，通知提出“三一致”和“一不得”：即交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

值得一提的是，此次正式发布的《通知》也相应增加了一条规定，即设置在建设范围内临建中的交付样板间，确因竣工验收需要无法保留的，开发商可以拆除，但应对交付样板间和工艺样板区布设内容委托第三方公证。同时，未设置交付样板间的，不得设置展示(宣传)样板间。开发商在申请预售许可前，区住建设部门应对样板间设置情况进行现场核查。

严禁虚假不实宣传

噪音、丧葬等不利因素应全面告知

除了要求落实样板间“所见即所得”，开发商对于楼盘的销售推广也被列入监管范畴。

《通知》明确，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致;项目以外的展示内容应与现状保持一致，不得展示未建设内容。

现实中，案场销售人员通过虚假宣传等手段诱导客户购房的情况，一直被购房者视为买房中的一大痛点。对此，《通知》明确提及，销售人员在销售过程中严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

为方便购房人全面了解楼盘、保障个人权益，《通知》还明确要求开发商须在售楼处准确全面公示项目不利因素。

具体来看，须在销售现场显著位置公示的内容，包括以下三个方面：一是项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素，应准确、全面地向购房人公示。二是经审图机构审查合格的分层平面图和立面图，以便购房人掌握采光通风井、设备平台位置等情况。三是配建公租房和保障性租赁住房的，开发商还应公示配建公租房和保障性租赁住房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况。

据《通知》，在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

对于违规者，《通知》中也提及了明确的惩戒手段。据了解，若销售人员未将不利因素告知购房人并由购房人在《商品房销售合同》签订中进行书面确认的，市、区住建部门将责令开发企业限期整改，整改期间暂停网签钥匙盘服务功能。

落实交付前房屋质量查验制度

热销项目优先本市无房家庭

落实交付前房屋质量查验制度，也被确定。《通知》提出，开发商应在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动，“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见建议，开发商应及时解释说明，属于质量缺陷的应及时维修整改并反馈购房人。

同时，针对未来的热销项目，此次也新增了公证摇号的要求。根据规定，如项目出现登记意向客户超过批准销售房源三倍的情况，就将被视为热销，开发商应采取公证摇号的方式，即邀请公证机构以独立第三方身份在现场公证摇号。热销项目将优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭，具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住建设部门确定，并在项目预售方案中明确。

“以往房企在销售楼盘时，存在过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、利用不实宣传吸引客户等违规行为。上述商品房销售新规的发布，为开发企业戴上了‘紧箍咒’。这有利于持续规范新建商品住房销售行为，提高交付品质，切实保障购房人合法权益。”在地产分析师严跃进看来，上述购房者反映强烈、意见较大的问题，有望在北京商品房销售新规之下得到规范。

据悉，为保证商品房销售新规落地后的成效，《通知》还强调要压实企业主体责任。要求企业加强销售管理，对热销项目(客源/户数超过3的)，要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

北京市住建委相关负责人表示，《通知》正式印发后，将尽快组织开发企业和属地管理部门展开政策宣贯，确保各项管理措施落地，务求取得实效。同时，将结合住房城乡建设部等八部委下发的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(建房〔2021〕55号)以及我市《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》(京建发〔2021〕115号)要求，以群众反映、媒体报道、舆情关注为线索，对开发企业、销售机构及销售人员违法违规行为，坚决予以打击治理、从严惩处、公示曝光，切实维护购房群众合法利益，确保市场秩序平稳。(作者： 卢扬 荣蕾)

关键词： 货不对板 样板间 交房状况 商品住房