4月30日，新湖中宝股份有限公司(简称“新湖中宝”)发布2020年一季度报告显示，公司一季度营收15.34亿元，同比增长16.11%;归属于上市公司股东的净利润为1.36亿元，同比减少83.21%。

对于净利润的下降，新湖中宝称是因为执行新收入准则，将权益类投资按公允价值计量且其变动计入当期损益，主要因“51信用卡”股价波动，致本期归母净利润比上年同期减少6.72亿元。

此外，公司一季度经营活动产生现金流量净额为-10.02亿元，相较于去年同期的-23.73亿元有所改善。但实际上，今年一季度新湖中宝销售商品、提供劳务收到的现金较去年略有下降，经营活动产生现金流量净额改善是因为当期房地产投入小于去年同期。

新湖中宝成立于1992年，总部位于杭州，1999年在上海证券交易所上市。该公司于20世纪90年代初期在浙江温州兴建其首个住宅房地产项目，截至2020年一季度总资产为1450.44亿元，最新市值为267.4亿元。

新湖中宝实控人为资本市场大鳄黄伟。据《投资者报》报道，黄伟曾参与“327国债”事件，“是幕后真正赢家，获利7.5亿元左右。”据《2018胡润全球富豪榜》，黄伟、李萍夫妇，排名第445位，身家财富330亿元，为温州首富。2019年该榜显示，黄伟、李萍夫妇身价已缩水至230亿元。

近年来，新湖中宝地产主业发展缓慢，去年开始更是频繁出售地产项目，将长三角20宗地块以约67亿元出售给融创，多项目部分股权出售给绿城，所涉交易金额约77亿元。近期，标普、穆迪均因该公司短期内面临大量到期债务而下调其评级。

引人关注的是，日前新湖中宝公告称，拟以总价30.685亿港元的价格认购绿城3.23亿股股票，溢价35%。大众证券报此前报道，有股东称自己准备投反对票，因为认购价格太高了。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时间财经，如果仅作为财务投资，新湖中宝本身财务紧张，溢价是没有道理的，但不排除新湖中宝和绿城之间还有其他合作，估计新湖中宝很多项目会慢慢由绿城接盘，而新湖中宝自己做资本投资。中国企业资本联盟副理事柏文喜也表示，上述操作能为新湖中宝借助与绿城的合作退出房地产领域，转型金融投资打开通道。

一位业内人士对时间财经表示，新湖集团很早就把房地产业务缩小了，据其所知，早在2016年，新湖集团的重心便不在地产业务上。某大型上市房企管理层也对时间财经称，新湖中宝“地产做得一般，是玩资本的”。

时间财经多次联系新湖中宝方面，截至发稿时间，暂未获得回复。

短债危机

4月17日，评级机构穆迪将中国内地房地产行业前景转为负面，并称虽然大多数高收益债券的发展商能解决未来12个月的在岸及境外债务，但有4家“内房”将面临非常高的再融资风险，包括新湖中宝、泰禾集团、绿景中国及亿达中国。

穆迪对新湖中宝的评级是近期调低的。3月17日，穆迪将新湖中宝企业家族评级从“B2”下调至“B3”，将Xin hu(BVI) 2018 Holding Company Limited发行、新湖中宝提供无条件且不可撤销地担保的票据的受支持高级无抵押评级从“B3”降至“Caa1”，成为“垃圾级”。所有评级展望仍为“负面”。

穆迪助理副总裁、分析师杨昱颖表示，评级下调反映了对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，因为该公司未来12-18个月将有大量债务到期。去年11月，标普评级也对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。

穆迪称，新湖中宝持有228亿元的巨额短期债务，将于2020年9月底到期。该公司已经偿还了于2020年3月到期的7亿美元离岸债券。穆迪预计，截至2020年9月底，该公司的现金水平为129亿元，加上经营活动产生的现金流，将不足以支付这些到期债务。

新湖中宝2020年一季报显示，短期借款为64.27亿元，同比增长62.29%，一年内到期的非流动负债为142.18亿元，货币资金146.9亿元，现金无法覆盖短期到期债务。

穆迪还表示，虽然截至2019年6月30日，该公司持有约400亿元的投资组合(包括长期投资和可出售投资)，可作为流动性的替代来源，但近期金融市场的波动增加了新湖中宝通过质押证券获得融资能力的不确定性。

该公司一季报显示，第一大股东浙江新湖集团股份有限公司持有其32.41%的股份，股票质押额占其所持股票的74.36%，黄伟是持股16.86%的二股东，质押额占其持股的71.91%。

因国际资本市场急剧波动，国内规模房企几乎都已暂停海外发债行为，3月27日，新湖中宝在境外发行总额2亿美元的债券，票面年利率高达11%。克而瑞研究中心数据显示，2019年中国房企境外债券的平均成本为8.13%。

卢文曦表示，上述境外债券利率偏高，毕竟新湖中宝的评级下降，对其融资会产生压力，目前新湖中宝评级都降到和泰禾一个水准了，“泰禾还做了不少项目，新湖最近几年上海没声音了。”

新湖中宝昔日有“旧改之王”的称号，早年在长三角一带拿了较多大体量旧改、海涂项目。公司2019年年报称，目前，上海四大旧改项目合计建筑面积近180万平方米，公司在上海内环内土地储备名列行业前茅。

新湖中宝部分旧改项目开发时间过长受到关注，据报道部分项目开发时间超过十年，为此公司还曾收到深交所针对项目开发进度的问询函。

卢文曦介绍称，新湖中宝在上海的旧改项目体量较大，尤其是在上海内环的项目，一二期完成后，房价上涨，导致后续三期的拆迁难度急剧增加，而且越拖成本越高，所以有些未完工项目就没动静了。卢文曦称，新湖中宝有可能是被旧改项目拖累了。

资本腾挪

黄伟作为从期货、证券起家的资本大佬，其治下的新湖中宝并非单纯的地产公司。联合信用评级给新湖中宝的评级报告显示，在利润构成方面，该公司利润还受到投资收益和营业外收支净额的影响。2016年至2018年，公司投资收益分别为3.53亿元、31.82亿元和24.90亿元，新湖中宝投资收益占营业利润的比重分别为110.18%、83.41%和70.16%，对营业利润影响大。

新湖中宝的金融资源实现了境内外的全覆盖，对中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、阳光保险、新加坡亚太交易所、51信用卡、Wind、邦盛科技、趣链科技等企业存在不同程度的持股，还入股信银国际，拓展境外金融业务。

从年报披露的长期股权投资来看，报告期内盛京银行投资法下确认的投资损益为2.75亿元，温州银行为1.26亿元，中信银行为23.34亿元，新湖期货为1054.94万元，趣链科技为123.60万元，万得信息为1.13亿元。

2019年9月，51信用卡因暴力催收等问题的曝光股价大跌，新湖中宝因此损失超6亿元，不过同时公司处置子公司产生投资收益5.46亿元。此外，通卡联城网络科技有限公司投资法下确认的投资损益亏损407.38万元。

最为市场关注的还是其拟投资入股绿城中国12.95%的股权。新湖中宝称，通过引入绿城作为战略合作伙伴，有利于发挥新湖和绿城的品牌、土储、资金等优势，加快公司地产行业发进一步做大做强做精。

地产行业调整中，不乏“大鱼吃小鱼”的情况，近期世茂吞下福晟，融创频频收购，而新湖中宝出售给绿城的是多个项目约30%的股权，随后又入股绿城。

柏文喜表示，这是一个皆大欢喜的局面，项目不能完全让绿城中国控股，否则新湖中宝就合并不了报表，新湖还需要靠这些项目来粉饰业绩。而卖给绿城的项目，操盘方肯定是绿城，并且也是打的绿城的品牌，这样才有利于产品溢价和去化。

不过值得一提的是，绿城股价长期不振，绿城中国董事会主席张亚东为此曾在发布会现场向老股东致歉。新湖中宝对绿城的认购价为每股9.5港元，消息公布后，绿城股价连续上涨，截至4月30日收盘为8.39港元/股。

新湖中宝的上述认购议案将于5月13日股东大会审议，据大众证券报道，有股东表示准备投反对票，认为团购应该有折扣价，认购价格太高了。

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